قانون رقم 23-07، يتعلق بقواعد المحاسبة العمومية والتسيير المالي PDF

سؤال وجواب في مسؤولية مالك البناء

مسؤولية مالك البناءالمادة 140 / 2،3 من القانون المدني

ما هو البناء؟

جاء الاجتهاد القضائي بتعريف البناء على أنه مجموعة من المواد أيا كان نوعها شيدتها يد الإنسان لأغراض مختلفة فوق الأرض أو في باطنها وجعلت منها وحدة متماسكة متصلة بالأرض اتصال قرار.

هل يشمل مصطلح البناء قطعة الأرض المبني عليها؟

لا يشمل مفهوم البناء في هذا الصدد قطعة الأرض المبني عليها و بذلك فالأضرار التي يسببها انزلاق التربة لا يمكن أن ترتب مسؤولية مالك البناء وإنما يمكن طلب التعويض عليها استنادا إلى مسؤولية حارس الشئ بموجب المادة 138 من القانون المدني.

ما المقصود بهدم البناء؟

يقصد به الانهيار الكلي أو الجزئي للبناء، كما يمكن أن يتعلق الأمر بتفكك جزء لصيق به كعمود، شرفة، سقف، حجر مندفع من السور الخارجي الخ ...

من المسؤول عن تهجم البناء؟

المسؤول عن تهدم البناء هو مالكهّ، إذ أنه ملزم بصيانته وتصليحه كلما لزم من أجل تفادي وقوع الحوادث والأضرار التي قد تنجم عن قدمه أو إهماله وتصيب الغير.

ولقيام هذه المسؤولية، لابد من توافر صفة المالك وقت وقوع الضرر، هذه الصفة تكتسب بمجرد انتقال الملكية بموجب عقد بيع أو هبة مثلا.

ماهي شروط قيام مسؤولية مالك البناء؟

لا تقوم مسؤولية مالك البناء على تهدم هذا الأخير إلا إذا كان هذا التهدم يعود لإهمال في الصيانة، قدم في البناء أو عيب فيه.

من هو المسؤول عن تهدم البناية المؤجرة؟

لا يعفي عقد الإيجار المالك من الالتزام بالصيانة، إذ عليه في كل حال من الأحوال أن يتبنى المصاريف الضرورية لإصلاح وترميم ما يجب ترميمه باستثناء الترميمات الخاصة بالمستأجر ، كما عليه أن يجري الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو تبييض وأن يقوم بتنظيف الآبار والمراحيض وتصريف المياه (المادة 479 من القانون المدني) وبالتالي فيتحمل المؤجر المسؤولية في حالة تهدم البناء و ذلك حتى لو كان العقد يلزم المؤجر بالقيام ببعض أعمال الصيانة في حالة الضرورة.

هل يمكن إقامة مسؤولية المهندس المعماري أو المقاول؟

تتمتع البنايات المشيدة من طرف المهندسين أو المقاولين بضمان السلامة لمدة 10 سنوات انطلاقا من تاريخ التسلم النهائي للعمل ، و بالتالي فيسأل كل من المهندس والمقاول بالتضامن عن التهدم الكلي أو الجزئي فيما شيداه من مبان أو أقاماه من منشئات ثابتة ولو كان التهدم ناشئا عن عيب في الأرض (المادة 554 من القانون المدني)

كيف يمكن للمهندس أن يعفى من هذه لمسؤولية؟

لا يمكن في أي حال من الأحوال أن يتضمن عقد البناء شرطا يعفي المهندس أو المقاول من الالتزام بالضمان أو الحد منه، إذ أن كل شرط من هذا النوع يقع باطلا (المادة 556 من القانون المدني). ومع ذلك، فالمهندس الذي اقتصر عمله على وضع التصميم دون أن يكلف بالرقابة على التنفيذ لا يمكن أن يكون مسؤولا إلا على العيوب المتعلقة بالتصميم (المادة 555 من القانون المدني).

هل يمكن أن يسقط هذا الضمان بالتقادم؟

تسقط دعاوى الضمان المتعلقة بتهدم البنايات بانقضاء ثلاث سنوات انطلاقا من تاريخ حصول التهدم أو اكتشاف العيب في البناء (المادة 557 من القانون المدني).

كيف يمكن الإعفاء من هذه المسؤولية؟

لا يشترط لقيام هذه المسؤولية إثبات الخطأ المرتكب من طرف المالك، لذا فلا يمكن لهذا الأخير أن يتخلص من المسؤولية إذا أثبت أنه لم يرتكب أي خطأ وإنما فقط إذا أثبت أحد الحالات التالية:

- أن الضرر الواقع لا يعود إلى قدم البناء أو عيب فيه ولا إلى إهمال في الصيانة.

- أن الضرر كان ناجما عن حالة قوة قاهرة، عن خطأ الغير أو خطأ الضحية نفسها، مثلا إذا أثبت أن البناء لم يكن مشوبا بأي عيب حينما تسبب زلزال عنيف في اهيار الشرفة (حالة القوة القاهرة).

أو أن الضحايا هم نفسهم من تسببوا في سقوط المصعد بتجاوزهم حمولته القصوى (خطأ الضحية). و بذلك فلا يمكن أن تقوم مسؤولية المالك في هاتين الحالتين.

ومع ذلك فيمكن إعفاء المالك جزئيا من المسؤولية إذا ثبت أنه ساهم إلى جانب السبب الأجنبي في وقوع الضرر.