ملخص في الإيجار العقاري

1- ما هو الإيجار؟

الإيجار هو عقد يمكن بمقتضاه شخص يدعى "المؤجر" شخصا آخر يدعى "المستأجر" من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل ٳيجار معلوم.

وبالتالي فعقد الإيجار هو عقد ذو طرفين، بعوض ومحدد المدة.

ملاحظة: تقسم الإيجارات في الجزائر حسب تاريخ ٳبرامها إلى ثلاثة أقسام:

- الإيجارات المبرمة قبل نشر المرسوم رقم 03-93 المؤرخ في أول مارس 1993 والمتعلق بالنشاط العقاري، أي في ظل الإحكام السابقة للقانون المدني.

- الإيجارات المبرمة بعد نشر المرسوم التشريعي رقم 03-93 المذكور أعلاه والتي تخضع لأحكام هذا الأخير، إلى جانب أحكام القانون المدني التي لم يلغها.

- الإيجارات المبرمة بعد تعديل القانون المدني بموجب القانون رقم 05-07 المؤرخ في 13 مايو 2007.

لن نتناول هنا سوى الأحكام المطبقة على الفئة الثالثة والتي تخضع للقانون المدني المعدل والمتمم.

1) العقد

2- هل يجب ان يكون العقد مكتوبا؟

ٳن ٲحكام المادة 467 مكرر من القانون المدني المعدل والمتمم والتي أدرجت بموجب القانون رقم 05-07 المشار ٳليه أعلاه واضحة “ينعقد الإيجار كتابة ويكون له تاريخ ثابت وٳلا كان باطلا “.

في ضل الٲحكام القديمة للقانون المدني (أي قبل صدور المرسوم التشريعي رقم 03-93 المشار ٳليه أعلاه)، وفي غياب نص قانوني صريح، لم تكن كتابة العقد إجبارية وبالتالي كان يعتد بعقود الٳيجار الشفهية.

ٳلا ٲن المشرع حسم المسالة بنشر المرسوم التشريعي رقم 03-93 المشار ٳليه أعلاه والذي ينص في مادته 21 على ٲن "تجسد العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين وجوبا في عقد ٳيجار طبقا للنموذج الذي يحدد عن طريق التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى".

هذا النص يسمح بتجنب الكثير من المشاكل ولاسيما النزاعات المتعلقة بٳثبات الإيجار، بتحديد بدل الإيجار وكذا مدته، مثلما سنرى لاحقا.

وبالفعل فقد تم التصديق على المرسوم رقم 69-94 المؤرخ في 19 مارس 1994 والذي يحدد النموذج التالي لعقود الإيجار ويطبق على الإيجارات اللاحقة لنشره.

3- هل يجب أن يكون العقد رسميا؟

الرسمية ليست مشترطة لا في القانون المدني ولا في المرسوم رقم 03-93 المذكور سابقا. وبالتالي يمكن إبرام عقد الإيجار مباشرة بين المؤجر والمستأجر دون تدخل موظف عام، شرط أن يحرر وفقا للنموذج المبين أعلاه وان يسجل لدى السلطات المختصة حتى يثبت تاريخه في مواجهة الغير(انظر المادتين 328 و467 من القانون المدني المعدل والمتمم، والمادة 21 من المرسوم التشريعي رقم 03-93 المتعلق بالنشاط العقاري والمشار إليه أعلاه.

4- كيف يمكن إثبات العقد الشفهي؟

(خاص بالمرسوم التشريعي رقم 03-93 المشار إليه أعلاه).

دون الإخلال بالعقوبة التي يتعرض لها المؤجر، كل وصل يقدمه شاغل الأماكن يمنحه الحق في الإيجار لمدة سنة ابتداء من تاريخ معاينة المخالفة(المادة 21 من المرسوم التشريعي رقم 03-93 المذكور أعلاه). فلحماية المستأجر، يعاقب القانون المؤجر.

2) طرفا العقد

يجب أن يذكر العقد اسم، لقب وعنوان كل من المؤجر (مالكا أو غيره) والمستأجر، بدقة. وإذا كان المجر ممثلا بوكيل فيجب تحديد هوية هذا الأخير.

4- من له صفة المؤجر؟

يمكن أن يكون المؤجر˸

- مالك العقار المؤجر،

- المنتفع به، حتى ينقضي حق الانتفاع (المادة 469 من القانون المدني).

6- من هو المنتفع؟

المنتفع هو شخص يتمتع بحق الاستعمال السيئ والانتفاع به دون تملكه أو التصرف فيه، إذ هو حق يرجع للمالك وحده.

على المنتفع أن يستعمل الشيء بحالته التي تسلمه عليها بحسب ما اعد له وان يديره إدارة حسنة.

يكسب حق الانتفاع بالتعاقد، بالشفعة وبالتقادم أو بمقتضى القانون (انظر المواد من 844 إلى 854 من القانون المدني).

7- لمن يعود حق الإيجار في حالة تعدد المستأجرين؟

إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة، تكون الأولوية لمن كان عقده سابقا في ثبوت التاريخ على العقود الأخرى.

وإذا كان للعقود نفس التاريخ، تكون الأولوية لمن حاز الأماكن، فإذا حرم هذا الحائز حسن النية من حقه في الأولوية، جاز له أن يطالب المؤجر بالتعويض.

8- من هو الحائز حسن النية؟

الحائز حسن النية هو أول من شغل المكان وهو يجهل وجود مستأجرين آخرين وقد كان ينفذ جميع التزاماته التعاقدية حتى تاريخ نشوب النزاع، فقد حدث أن اعتبرت المحكمة العليا في قرار لها أن المستأجر الذي لم يكن يدفع الأجرة بانتظام وأجرى إيجارا من الباطن دون موافقة المؤجر الأصلي، ليس له صفة الحائز حسن النية.

9- هل يجوز الإيجار الفرعي؟

لا يمكن للمستأجر أن يؤجر العين من الباطن دون موافقة المؤجر الأصلي كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك. وفي هذه الحالة، فان المستأجر الفرعي يبقى ملتزما مباشرة تجاه المؤجر بالقدر الذي يكون بذمته للمستأجر الأصلي، وذلك في الوقت الذي انذره المؤجر (المادة 507 من القانون المدني).

10- هل يمكن للمستأجر من الباطن أن يحتج تجاه المؤجر بما سبق من بدل الإيجار؟

لا يمكن للمستأجر أن يحتج تجاه المؤجر بما سبقه من بدل الإيجار إلى المستأجر الأصلي، إلا إذا تم ذلك قبل الإنذار، طبقا للعرف أو للاتفاق الثابت والمبرم وقت انعقاد الإيجار الفرعي (المادة 507 /2 من القانون المدني).

11- هل يمكن للمستأجر التنازل عن الإيجار؟

يمكن للمستأجر، بشرط الحصول على موافقة كتابية من المؤجر أن يتنازل عن حقه في الإيجار، ويبقى في هذه الحالة ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته (المادتان 505 و506 من القانون المدني).وبالتالي سيتم إدخاله إجباريا في كل دعوى مرفوعة من المالك ضد المتنازل له) قد حدث أن ألغت المحكمة العليا قرار فسخ عقد الإيجار وإلزام المتنازل له بإخلاء الأماكن،

3) العين المؤجرة

12- ما هي العين المؤجرة؟

يمثل الشيء المؤجر محل عقد الإيجار بالنسبة للمؤجر، إذ انه يلتزم بتوفير سكن للمستأجر. وبالتالي يجب أن يكون هذا المحل موجودا ممكنا، معينا ومشروعا. كما يجب أن يتم وصفه وصفا دقيقا في العقد وذلك بتحديد˸

- طبيعة العين˸ شقة، فيلا، شاليه...

- ملحقات العين سواء منها ذات الاستعمال الفردي أو الجماعي˸ مستودع، قبو، مخزن، حديقة...

- التجهيزات المتوفرة في العين.

لابد أن يكون وصف العين المؤجرة دقيقا ومطابقا للمحضر أو البيان الوصفي الملحق بالعقد، إذ انه هو الذي يحدد قيمة التعويض في حالة وقوع تلف أو حصول نزاع بين الطرفين.

13- فيما يتمثل البيان الوصفي؟

البيان الوصفي وثيقة يدونها الطرفان أو شخص متخصص (محضر قضائي مثلا) يشتمل علو وصف العين المؤجرة وقت تسليمها وكذلك عند انقضاء الإيجار (البيان الوصفي للدخول̸ البيان الوصفي للخروج). يجب أن يكون دقيقا وان يعكس الحالة الحقيقية للعين وقت تسليمها، وذلك ليتسنى تقدير التعويض أو قيمة مصاريف إصلاح العين في حالة تدهورها أو وقوع تلف.

وبالتالي فيجب وصف العقار حجرة حجرة، جرد جميع الملحقات والتجهيزات المتواجدة بالعين، شكلها، مدى صلاحيتها وكذا قدمها إذا استلزم الحال. وذلك يشمل عدد الثقوب المتواجدة في الجدران، الزجاجات المنكسرة، المفاتيح والأقفال المتآكلة، الأبواب ذات الإغلاق غير المحكم، المكيفات الهوائية المعطلة... كما يجب تفادي العبارات الغامضة، مثل "حالة جيدة"، "قديمة"، أو "لاشيء يذكر".

نموذج بيان وصفي

وثيقة حالة الأماكن وقت المشروع في الحيازة (وقت إخلاء العين) بين˸ (بالنسبة للأشخاص الطبيعية)

الاسم..................

اللقب..................

العنوان...............

(بالنسبة للأشخاص المعنوية)

شكل الشركة˸ (شركة ذات مسؤولية محدودة، شركة تضامن....)

اسم الشركة..................

المقر الاجتماعي..............

اسم ولقب الشركة.........

مؤجرا

و˸

(بالنسبة للأشخاص الطبيعية)

الاسم..............

اللقب....................

العنوان.................

(بالنسبة للأشخاص المعنوية)

شكل الشركة˸ (شركة ذات مسؤولية محدودة، شركة تضامن...)

اسم الشركة.................

المقر الاجتماعي..............

اسم ولقب ممثل الشركة...............

مستأجرا

لقد تمت معاينة الأماكن حضوريا وتحرير وثيقة حالة الأماكن بين الطرفين بالتاريخ المذكور أعلاه للعين الواقعة ب......... رقم ............ شارع.......... ولاية............... (العنوان)

وصف الأماكن˸

...................

الملحقات............

مستودع رقم...............

صندوق البريد رقم..........

الأجزاء المشتركة............

حالة الأماكن˸

( وردت في هذا النموذج ثلاث عناصر مرقمة من 1 إلى 3 ويمكن للطرفين إضافة كل عنصر جديد حسب الحالة).

العنصر1...................

العنصر2.................

العنصر3..............

عناصر التدفئة..............

طريقة التدفئة.............

حالتها.............

كشف العداد..............

الكهرباء.................

ملحق...................

حرر في˸ ......... بنسختين

المؤجر المستأجر

ملاحظة

على المستأجر أن يحرص على تدوين محضر أو بيان وصفي دقيق، إذ انه في غياب هذا الأخير يفترض أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة ما لم يثبت عكس ذلك (المادة 476 من القانون المدني).

4) مدة الإيجار؟

14- هل يجب تحديد مدة الإيجار؟

خلافا لما كان الأمر عليه في ضل القانون المدني قبل التعديل، حيث كان من الممكن إبرام عقد إيجار غير محدد المدة ولا ينقضي حتى ينذر احد الطرفين الطرف الآخر بالإخلاء، فان المرسوم التشريعي رقم 03-93 المتعلق بالنشاط العقاري والمذكور أعلاه يجبر الأطراف على تحديد مدة العقد وكذلك تاريخ بدء سريانه، وهو المبدأ الذي تمسك به المشرع من خلال آخر تعديل للقانون المدني سنة 2007.

إلا أن المشرع لم يحدد مدة دنيا ولا قصوى للإيجار تاركا ذلك لإرادة المتعاقدين، ماعدا في حالات نادرة مثلما هو الحال بالنسبة لإيجار السكنات المملوكة لديوان الترقية والتسيير العقاري والتي لا يمكن أن تزيد مدتها عن ثلاث سنوات قابلة للتجديد (المادة 4 من المرسوم التنفيذي رقم 35-97 المؤرخ في 14 جانفي 1997الذي يحدد شروط وكيفيات إيجار... السكنات... المنجزة من طرف ديوان الترقية والتسيير العقاري..)

ملاحظة:

في التشريع المدني الفرنسي مثلا، لا تقل مدة إيجار السكنات عن ثلاث سنوات إذا كان المؤجر شخصا طبيعيا، وعن ست سنوات إذا كان المؤجر شخصا معنويا.

15- هل ينتهي الإيجار في حالة وفاة احد الطرفين؟

إن حكم القانون المدني في هذه المسالة غير واضح، إذ انه من جهة يقضي في مادته 467 مكرر2 أن الإيجار لا ينتقل إلى الورثة، ومن جهة أخرى يقرر انه في غياب اتفاق وفي حالة وفاة المستأجر فان العقد يستمر إلى انتهاء مدته. وفي هذه الحالة يجوز لورثته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ ستة أشهر إنهاء عقد الإيجار إذا أصبحت تكاليفه باهظة بالنسبة إلى مواردهم أو أصبح الإيجار يزيد عن حاجتهم، وذلك في خلال الستة أشهر التي تلي وفاة المستأجر وإخطار المؤجر بموجب محور غير قضائي يتضمن إشعارا لمدة شهرين.

16- هل ينقضي عقد الإيجار في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة؟

في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة إراديا أو جبرا يكون الإيجار نافذا في حق من انتقلت إليه الملكية إلا انه لا يجوز للمستأجر أن يحتج على من انتقلت إليه الملكية بما دفعه مقدما من بدل الإيجار إذا اثبت هذا الأخير أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية أو كان من المفروض أن يعلم ذلك. وفي حالة عدم إثبات ذلك فلا يكون لمن انتقلت إليه الملكية إلا الرجوع على المؤجر السابق. (المادة 467 مكرر 3 من القانون المدني).

17- هل يمكن للمستأجر أن ينهي الإيجار ساري المفعول قبل انقضاء مدته؟

نعم، يمكن للمستأجر أن ينهي الإيجار، لكل سبب عائلي أو مهني بشرط إخطار المؤجر بمحرر غير قضائي يتضمن إشعارا لمدة شهرين (الفقرة 2 من المادة 469 مكرر 1 من القانون المدني).

18- هل يمكن البقاء في الأمكنة بعد انقضاء مدة الإيجار؟

لقد الغي المشرع الحق في البقاء الذي كان مقررا في ظل الإحكام السابقة للقانون المدني وذلك بموجب المرسوم التشريعي رقم 03-93 المؤرخ في أول مارس 1993 والمذكور أعلاه وقد تمسك بنفس الموقف من خلال التعديل الأخير للقانون المدني. وبالتالي فبانقضاء مدة العقد، على المستأجر أن يخلي الأماكن دون أخطار مسبق ودون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء (المادة 469 مكرر1).

5) بدل الإيجار أو الأجرة

19- ما هي الأجرة؟

الأجرة هي ما يدفعه المستأجر للمؤجر مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة. يجوز أن يحدد نقدا أو بتقديم أي عمل آخر (مثلا القيام بترميمات في العين المؤجرة). المهم أن تكون حقيقية، لا تافهة، لا صورية ولا بخسة....

يجب أن يحدد العقد طبيعة الأجرة وكذا قيمتها الحقيقية إذا كانت أجرة نقدية.

6) الضمانات

يدفع المستأجر مبلغا قدره.........دج عند التوقيع مقابل وصل مخالصة يحمل إشارة" إيداع الكفالة"، يسلمه له المؤجر وذلك ضمانا لحسن استعمال الملك المؤجر طبقا لوثيقة حالة الأماكن المحررة وقت الشروع في الحيازة.

ويرد مبلغ هذه الكفالة المستأجر المغادر بناء على حالة الأماكن المعاينة حضوريا وبعد خصم المصاريف المقدرة للترميم والإصلاح المحتملين.